Plutôt que de s'affaiblir, le marché de l'habitation a pris de la vigueur depuis le début de la pandémie. Il est apparu un déséquilibre important entre l'offre et la demande au Québec et ailleurs au Canada. Face à la rareté des propriétés à vendre, les acheteurs ont dû composer avec le phénomène des offres multiples et des surenchères, ce qui a entraîné une forte hausse des prix des maisons. Une situation qui est venue mettre de la pression sur le budget habitation des ménages. Cette tendance haussière devrait toutefois se modérer, estiment les économistes Benoit P. Durocher et Hendrix Vachon, dans leur étude du marché immobilier résidentiel. Ils n'écartent toutefois pas l'idée qu'il puisse à nouveau causer la surprise. Explication.

Le marché de l'habitation a pris une tournure inattendue durant la pandémie. Comment expliquer cette situation ?

La vitalité du marché immobilier a créé une grande surprise. Au début de la pandémie, on craignait une baisse en raison des pertes d'emploi et de la hausse du chômage. Ce qui a fait une grande différence, ce sont les mesures d'aide gouvernementales. Sans elles, il y aurait eu un recul important des revenus des ménages. Or, c'est tout le contraire que l'on a observé. Parce qu'ils étaient confinés, les gens n'ont pas pu consommer comme avant. Ils se sont retrouvés avec un surplus d'épargne très important qui est venu propulser la demande sur le marché de l'habitation.

Vous dites qu'il est possible que le marché montre une vitalité qui se prolongerait plus que prévu. Un scénario qui n'est pas sans risques. Que faut-il craindre ?

Si le marché reste vigoureux, cela ravive les craintes de surendettement des ménages, des inquiétudes qui sont revenues à l'avant-scène dernièrement. Dans ce contexte-là, le Bureau des institutions financières pourrait alors mettre de l'avant de nouvelles mesures macroprudentielles, comme il l'a fait durant la pandémie, qui viendraient resserrer les conditions d'octroi des emprunts hypothécaires. Cela rendrait l'accès au marché immobilier encore plus difficile. Le marché s'étant déjà resserré avec la hausse du prix des maisons, il est devenu de plus en plus difficile d'accéder à la propriété surtout pour les premiers acheteurs. Alors que les taux d'intérêt commencent à augmenter, acheter une maison deviendra de moins en moins abordable si l'acquéreur veut conserver une marge de manœuvre financière. Cela aurait pour effet de réduire la demande dans un contexte où l'offre pourrait augmenter. Avec la pandémie qui prend fin, on peut espérer que ce déséquilibre va se résorber graduellement. C'est là-dessus que l'on base nos hypothèses pour anticiper un atterrissage en douceur du marché de l'habitation.

Qu'arriverait-il si le marché se corrige plus que prévu au cours des prochains trimestres ?

Si la baisse est plus prononcée que celle anticipée, on assisterait alors à un rééquilibrage du marché qui serait probablement accompagné par des baisses de prix et un ralentissement des ventes. Si le marché dégringole de façon importante, on sera alors un peu pris au dépourvu dans le sens où le gouvernement aurait peu d'actions à prendre. Les nombreuses mesures macroprudentielles qui ont été mises de l'avant ces dernières années pourraient toutefois être relâchées. Tout dépendra de l'ampleur de la baisse.

Le portrait n'est pas uniforme d'une région à l'autre. Qui a le plus profité de la vigueur du marché ?

Ce sont les régions périphériques des grands centres urbains de Montréal et de Québec qui ont le plus bénéficié de l'euphorie. La raison principale, c'est le télétravail. Les gens se sont rendu compte qu'ils n'avaient plus forcément besoin d'être proches du centre-ville pour travailler. Cela a élargi un peu leur horizon. À cause du télétravail, ils avaient aussi besoin d'une propriété un peu plus grande. En périphérie, les maisons étant moins chères, cela a contribué à augmenter la demande et à générer de l'activité sur le marché immobilier de ces régions. Est-ce une décision qu'ils risquent de regretter avec le retour au bureau ? C'est difficile de se prononcer. Tout le monde s'accorde à dire qu'il y a eu un changement structurel du marché du travail. Le télétravail va rester dans les pratiques avec des formules hybrides. S'éloigner des grands centres devient alors une option intéressante pour plusieurs travailleurs.

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