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Emprunts

Mise de fonds pour l'achat d'une maison : conseils et astuces

5 mars 2024

Indispensable à l’achat d’une première maison, la mise de fonds ouvre la porte à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Mais combien faut-il accumuler et, surtout, comment y parvenir? Voici ce que vous devez savoir pour commencer votre projet. 

Combien mettre de côté pour une mise de fonds? 

La mise de fonds est le montant que vous devez verser au moment d’acheter votre propriété. Elle est nécessaire à l’obtention d’un prêt hypothécaire qui couvrira le reste de votre achat.

De façon générale, la mise de fonds représente au minimum 5 % du prix d’achat de la propriété, mais il est recommandé de prévoir 20 %. Il faut savoir qu’une mise de fonds importante se traduit par un prêt hypothécaire et des intérêts moins élevés. Dans certains cas, la mise de fonds peut être basée sur une valeur déterminée fixée par le prêteur. Elle correspondra, par exemple, à la valeur marchande ou à toute autre valeur considérée.

Exemple : comment calculer une mise de fonds* 

Le montant à investir dépend du coût de la propriété. Il pourrait également être plus élevé dans certains cas en raison des conditions de l’assureur hypothécaire. 

Si le coût de la propriété est inférieur ou égal à 500 000 $, un investissement de 5 % est requis

Par exemple, si vous souhaitez acquérir une propriété affichée à 350 000 $, il vous faudra débourser 17 500 $, soit 5 % de son coût d’achat. Si vous prévoyez payer 20 % du coût d’achat, le montant à épargner serait donc de 70 000 $.

Si le coût de la propriété excède 500 000 $, il vous faudra investir plus de 5 %

Par exemple, si vous achetez une propriété de 650 000 $, la mise de fonds minimale se détaillera comme suit : 5 % pour la première tranche de 500 000 $, soit 25 000 $, et 10 % de la somme excédentaire, soit 15 000 $. Ainsi, un minimum de 40 000 $ sera nécessaire. Puisqu’une mise de fonds de 20 % reste à privilégier, un montant de 130 000 $ vous permettrait d’éviter le recours à l’assureur hypothécaire et diminuerait ainsi le coût total de votre prêt.

20 %, ça fait beaucoup d’argent...

C’est juste! Si vous n’avez pas ce montant à votre disposition, vous pouvez quand même obtenir un prêt hypothécaire. Vous devrez alors souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance augmente le coût total du prêt, mais fait baisser le pourcentage de mise de fonds nécessaire.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

Offerte par la SCHL ou par Sagen, l’assurance prêt hypothécaire permet à votre institution financière d’être protégée si vous ne la payez pas. Cette assurance est généralement exigée lorsque votre mise de fonds correspond à moins de 20 % de la valeur reconnue de votre propriété, et la prime peut être ajoutée à votre prêt hypothécaire.

Pensez aux frais de démarrage! 

Règle générale, les frais de démarrage représentent minimalement 3 % du prix de la maison. Vous devez démontrer que vous détenez ce montant lors de votre demande de financement. Sinon, il sera ajouté à vos engagements. Les frais de démarrage servent à couvrir les dépenses de base liées à l'achat de la propriété, par exemple :

Par exemple :

  • Les frais d’inspection et d’évaluation
  • Les frais de notaire
  • Les droits de mutation, soit « la taxe de bienvenue » (au Québec seulement)
  • L’assurance habitation
  • Les frais de raccordement (électricité, Internet, etc.)
  • Les dépenses pour l’entretien de la maison et du terrain
  • Les frais liés au déménagement
  • Les frais de répartition et d’ajustement des comptes entre le vendeur et l’acheteur

Cet outil peut vous aider à calculer vos frais de démarrage potentiels.

Comment maximiser sa mise de fonds? 

Amasser une mise de fonds peut représenter un projet de taille. Heureusement, certains avantages et régimes fiscaux peuvent vous permettre d’économiser à l’abri de l’impôt. Vous pourriez aussi profiter d’incitatifs financiers gouvernementaux ou, si votre situation familiale le permet, obtenir l’aide de vos proches. En somme, différentes options s’offrent à vous. 

Épargner le plus tôt possible

Le temps joue en votre faveur : plus vous épargnez tôt, plus votre argent fructifie et plus vous pouvez profiter des intérêts. Planifier des versements automatiques peut être une bonne façon d’épargner sur une base régulière, sans même avoir à y penser.

Profiter de régimes d’épargne avec avantages fiscaux

Plusieurs régimes d’épargne peuvent vous donner un coup de pouce pour accumuler votre mise de fonds. 

Le CELIAPP

Visant à faciliter l’accès à la propriété, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) combine certains avantages du REER et du CELI :

  • Les cotisations versées dans un CELIAPP donnent droit à une déduction qui diminue le revenu imposable.
  • Les sommes retirées ne sont pas imposables, sous certaines conditions, si elles servent à l’achat d’une habitation admissible.
  • Le plafond annuel de cotisation du CELIAPP est de 8 000 $, et le plafond à vie de 40 000 $. 
Le RAP

Le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) peut servir de levier pour l’achat d’une première propriété. Avec le régime d’accession à la propriété (RAP), il est possible de retirer, sous certaines conditions, jusqu’à 35 000 $ de son REER, et même 70 000 $ par couple, sans imposition l’année du retrait, pour l’achat ou la construction d’une première maison. En outre, vos cotisations au REER réduisent votre revenu imposable. Vous pourriez aussi, selon votre situation, faire un emprunt pour un prêt REER afin d’augmenter vos cotisations. 

Le CELI

L’avantage du compte d’épargne libre d’impôt (CELI) est qu’il permet d’économiser à l’abri de l’impôt. L’épargne détenue dans votre CELI peut être utilisée pour le projet de votre choix, dont la constitution d’une mise de fonds. Il est aussi possible de retirer les sommes de votre CELI afin de cotiser à votre REER pour profiter des avantages fiscaux. 

Tirer profit de programmes municipaux et gouvernementaux 

Le saviez-vous? Au provincial comme au fédéral, certaines mesures proposées par les gouvernements peuvent vous aider à accéder à une première propriété.

Les crédits d’impôt et autres incitatifs

Des mesures pourraient vous donner un coup de pouce, telles que :

  • Le crédit d’impôt du gouvernement du Canada pour l’achat d’une première habitation (CIAPH);
  • Le crédit d’impôt du gouvernement du Québec; 
  • Le remboursement des droits de cession immobilière aux accédants à la propriété en Ontario;
  • Le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves;
  • Le remboursement partiel de la TPS et de la TVQ pour les propriétaires d'une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures;
  • Le congé de taxes, en général pour 1 à 5 ans, offert par certaines municipalités afin d’attirer les nouveaux propriétaires sur leur territoire

Avant de vous lancer dans la recherche de propriétés

Faire un budget détaillant vos revenus, vos dépenses et vos dettes peut être un bon point de départ pour connaître votre capacité d’emprunt, soit le prêt hypothécaire maximal qui pourrait vous être accordé. Vous pouvez utiliser un outil en ligne pour vous aider à le déterminer.

Détenir ces informations permet à votre conseiller ou à votre conseillère de brosser un portrait plus juste de votre situation financière et de vous aiguiller sur le montant à emprunter.  

Limitez votre endettement 

Il est recommandé de consacrer au maximum 32 % de votre revenu familial (avant impôts) aux divers frais d’habitation, et au maximum 40 % de ce même revenu au remboursement total de vos dettes.

Surtout, évitez d’atteindre votre plafond d’endettement! Ainsi, vous bénéficierez de plus de latitude pour profiter de la vie… et surmonter les imprévus! 

Consultez-nous pour les prochaines étapes 

En somme, quels que soient votre situation et le projet qui vous est cher, rappelez-vous qu’il n’est jamais trop tôt pour économiser en vue de votre mise de fonds.

Aussi, il existe plusieurs façons de concrétiser votre rêve de devenir propriétaire. Vous pourriez, par exemple, acheter avec des proches, louer une partie de votre future résidence ou encore opter pour une maison intergénérationnelle. Dans tous les cas, sachez vous tourner vers des personnes d’expérience pour trouver réponse à vos questions et guider vos choix! Vous ne voudriez pas compromettre cet important projet!

 


† Exigence de l’assureur.

* Montant minimal de la mise de fonds selon le prix d’achat de votre maison.

Si le prix d’achat de votre maison est de 500 000 $ ou moins, le montant minimal de la mise de fonds est de 5 % du prix d’achat.

Si le prix d’achat de votre maison est de 500 000 $ à 999 999 $, le montant minimal de la mise de fonds est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ et de 10 % du reste.

Si le prix d’achat de votre maison est de 1 M$ ou plus, le montant minimal de la mise de fonds est de 20 % du prix d’achat.