Vente d'une résidence secondaire : ce qu'il faut savoir

Cet été, des milliers de Québécois ont loué un chalet au bord d’un lac ou d’une rivière. En raison du contexte actuel, les résidences secondaires sont très prisées : pensez-vous vendre la vôtre? Voici ce que vous devez savoir!

Voici les facteurs à considérer, selon Angela Iermieri, planificatrice financière chez Desjardins.

Résidence principale ou secondaire : quelle est la différence?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important de mentionner que votre résidence principale est souvent la maison dans laquelle vous habitez et la résidence secondaire, le chalet.

D’un point de vue fiscal, une résidence principale peut revêtir plusieurs formes; il peut s’agir d’une maison, d’un chalet, d’un condo, ou d’un logement que vous habitez dans votre immeuble locatif (ex. : duplex). Ce statut peut être attribué à une résidence dont vous êtes propriétaire ou co-propriétaire, qui est normalement habitée à un moment de l’année par vous, votre conjoint, votre enfant ou même votre ancien conjoint. Même si celle-ci n’est habitée que quelques semaines durant l’année, elle pourra être désignée comme résidence principale, ce qui pourrait vous avantager lors de la vente.

Si vous possédez plus d’une résidence, ce que vous devez retenir, c’est qu’au moment de produire vos déclarations de revenus pour l’année de la vente de l’une ou l’autre de vos propriétés, la désignation comme résidence principale de l’habitation admissible vendue demeure un choix qui vous revient.

Comment faire le bon choix?

C’est lorsqu’on entrevoit la vente d’une résidence qu’il est d’autant plus important de se questionner. Mme Iermieri recommande d’avoir recours à un professionnel, comme un fiscaliste, un évaluateur ou un planificateur financier, pour vous aider à y voir plus clair. Cette personne pourra s’assurer d’optimiser la désignation de vos résidences afin qu’elle s’avère profitable pour vous en validant, entre autres, l’appréciation de la valeur des propriétés.

Le chalet a-t-il pris une plus grande valeur que votre maison au cours des dernières années? Si c’est le cas, vous seriez probablement avantagé à le désigner comme résidence principale. Pourquoi? Parce que lors de la vente d’une résidence, si celle-ci est désignée comme résidence principale pour une ou plusieurs années, le gain en capital pourrait être partiellement ou complètement exempté d’impôt en fonction des choix effectués.

Vous devez également savoir qu’un couple ne peut désigner qu’une seule résidence principale pour chacune des années où ils en sont propriétaires1. Donc, Monsieur, ne peut pas désigner la résidence principale en ville et Madame, le chalet pour les mêmes années.

Il est important de savoir que les contribuables canadiens ont l’obligation de déclarer la disposition de leur résidence principale dans leurs déclarations de revenus, afin d’effectuer la désignation.

Quelles pourraient être les répercussions fiscales de la vente de votre chalet?

Si votre chalet n’est pas désigné comme résidence principale, vous vous retrouverez avec une facture fiscale à payer lors de sa vente. Si vous transférez ou vendez votre propriété à une personne autre que votre conjoint, il faut tenir compte du fait que 50 % du gain en capital réalisé sera ajouté à votre revenu et sera donc imposable.

En termes clairs, qu’est-ce que cela signifie? « Le gain en capital, explique Angela Iermieri, c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (incluant entre autres, les frais de notaire et les améliorations apportées au fil du temps), moins certaines dépenses (ex. : commission payée à un agent d’immeuble lors de la vente). » Autrement dit, vous aurez des impôts à payer sur 50 % du profit réalisé.

Un exemple?

Paméla, 61 ans, a acheté il y a 14 ans un chalet au prix de 100 000 $. Elle a fait des rénovations majeures de l’ordre de 20 000 $. Elle a conservé ses factures. Au fil des ans, la propriété a pris de la valeur.

Paméla décide de vendre son chalet pour la somme de 250 000 $.

Le gain en capital est calculé de la façon suivante :

Prix de vente 250 000 $ - Prix d’achat incluant rénovations 120 000 $ = 130 000 $

Paméla a donc réalisé un gain en capital de 130 000 $. De ce montant, 50 % est déclaré comme gain en capital imposable et 50 % n’est pas imposable. Lorsqu’elle fera sa déclaration de revenus, Paméla va inclure dans son revenu un gain de 65 000 $, assujetti à l’impôt selon son taux d’imposition personnel.

Comment réduire votre facture fiscale?

Voici quelques conseils utiles si vous réalisez un gain en capital important :

  1. Maximisez votre REER. Si vous avez des droits de cotisation inutilisés au moment de la vente, une cotisation à votre REER vous permettra de réduire les conséquences fiscales du gain. Si vous avez plus de 71 ans, et que votre conjoint est plus jeune, vous pouvez tout de même cotiser dans un REER dont celui-ci sera le bénéficiaire.
  2. Utilisez vos pertes en capital reportées des années antérieures. Vous pourriez réduire les impôts supplémentaires en lien avec l’imposition du gain en capital.
  3. Prévoyez léguer votre propriété à votre conjoint si vous pensez toujours la détenir au moment de votre décès. Cela permettra de reporter l’imposition du gain jusqu’à son décès; la succession devra à ce moment-là assurer le paiement des impôts sur le gain en capital.

La vente d’une résidence, principale ou secondaire, est une décision très importante et ne doit pas être prise à la légère. Vous devez prendre en considération les répercussions fiscales d’une telle transaction. N’hésitez pas à consulter votre conseiller si vous avez besoin d’aide pour déterminer le meilleur plan d’action pour vous.

1. La loi a été modifiée à plusieurs reprises entre 1972 et 2001. Ces modifications pourraient influer sur le montant de l’exemption. Si vous étiez propriétaire, au cours de cette période, d’une résidence principale ou secondaire, dont vous disposez aujourd’hui (vente, don, décès), il serait important de vous renseigner auprès d’un expert.

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