Première maison : sommes-nous prêts financièrement?


Isabelle et Jérôme démontrent une bonne discipline d'épargne qui leur permet aujourd'hui de réaliser leurs rêves.

Analyse financière exécutée par Nathalie Seide | Planificatrice financière | Mouvement Desjardins

Isabelle et Jérôme* rêvent de leur première maison, mais ils ne veulent pas que cet achat nuise à leur santé financière, d'autant plus qu'ils souhaitent avoir un premier enfant prochainement. 

Portrait financier
Isabelle, 28 ans, travailleuse autonome
Revenu brut annuel : 66 000 $
Prêt étudiant : 270 $ par mois à rembourser à partir de 2017 

Jérôme, 29 ans, salarié
Revenu brut annuel : 44 000 $
Dettes : aucune

Épargne
37 000 $ en CELI
4 000 $ en REER
15 000 $ en placements non enregistrés

Dépenses mensuelles du couple
Loyer : 600 $
Prêt auto: 325 $ par mois

Amenez-en des projets ! Une étape à la fois...
Isabelle et Jérôme démontrent une bonne discipline d'épargne qui leur permet aujourd'hui de réaliser leurs rêves. Voici les conseils de Nathalie Seide, planificatrice financière chez Desjardins Gestion de patrimoine, pour les aider à prendre une décision éclairée. 

Le prix d'achat moyen d'une maison à Québec, la ville dans laquelle le couple désire acheter, est d'environ 265 700 $[1]. Les acheteurs d'une première maison à Québec achètent des copropriétés de moins de 200 000 $, ou des maisons de ville ou jumelées dans une fourchette de prix entre 175 000 $ et 250 000 $.

Isabelle et Jérôme veulent éviter de payer la prime d'assurance prêt hypothécaire applicable si la mise de fonds des acheteurs est inférieure à 20 % du prix d'achat. 

Scénario 1 : utiliser toute l'épargne pour la mise de fonds
Propriété : 275 000 $
Mise de fonds : 55 000 $
  • Retrait de 4 000 $ du REER en vertu du Régime d'accession à la propriété
  • Retrait de 37 000 $ du CELI
  • Retrait de 14 000 $ des placements non enregistrés
Emprunt hypothécaire: 220 000 $
Versements mensuels : 1 040 $ (amortissement de 25 ans et taux de 2,99 %[2]

Remboursement du RAP à partir de 2019 : minimum de 1/15e du montant retiré, soit 267 $ par année.

Scénario 2 : conserver une partie de l'épargne en guise de marge de manœuvre
Propriété : 225 000 $
Mise de fonds : 45 000 $ 
  • Retrait de 4 000 $ du REER en vertu du Régime d'accession à la propriété
  • Retrait de 37 000 $ du CELI
  • Retrait de 4 000 $ des placements non enregistrés
Emprunt hypothécaire : 180 000 $
Versements mensuels : 850 $ par mois (amortissement de 25 ans et taux de 2,99 %3 sur une période de 63 mois)

Remboursement du RAP à partir de 2019 : minimum de 1/15e du montant retiré, soit 267 $ par année.


6 pistes de réflexion pratico-pratiques

1. La règle d'or pour établir le prix de sa future maison
Aux mensualités, il faut minimalement ajouter les taxes municipales et scolaires ainsi que les frais d'énergie et les primes d'assurance habitation (assurance obligatoire pour les propriétaires). La règle d'or : un maximum de 32 % du revenu brut du ménage devrait être consacré aux frais liés à l'habitation.

2. Les grands oubliés : frais de démarrage
Qui dit achat dit frais de démarrage ! Ces frais représentent de 3 % à 5 % de la valeur de la maison pour couvrir, par exemple, les frais d'évaluation, de notaire, les frais de mutation (« la taxe de bienvenue »), les possibles rénovations...

3. REER ou CELI : quand est-il possible de « raper » ?
Isabelle et Jérôme auraient-ils pu privilégier le REER au lieu du CELI afin de profiter du Régime d'accession à la propriété (RAP) ? Le RAP permet, pour un couple, de retirer jusqu'à 50 000 $ de leur REER sans payer d'impôt pour l'achat d'une première maison. Pour cela, il faut avoir accumulé suffisamment de droits de cotisation REER inutilisés (calcul basé sur les revenus déclarés). Ainsi, de jeunes épargnants, qui travaillent depuis peu de temps, risquent de ne pas profiter du maximum offert par le RAP. Dans ce cas, l'utilisation du CELI est une bonne solution de rechange.

4. En ville ou en banlieue?
Acheter une propriété en périphérie de Québec coûterait possiblement moins cher, mais s'éloigner du centre-ville rime souvent avec prêt automobile. Si, financièrement, les 2 options se révèlent équivalentes, la décision de vivre en ville ou en banlieue se basera sur le mode de vie que le couple souhaite mener aujourd'hui à 2, puis à 3, à 4...

5. Dettes : faut-il se dépêcher de les rembourser ?
Il est toujours recommandé de rembourser les prêts personnels le plus rapidement possible, mais les prêts étudiants font exception. Le remboursement accéléré d'un prêt étudiant est rarement avantageux. Parce que les prêts étudiants sont généralement amortis sur une période de 10 ans, le taux applicable est peu élevé (environ 3,20 %) et les intérêts payés sont déductibles d'impôts. 

6. Protéger son avenir financier
Comme travailleuse autonome, Isabelle n'a pas d'assurance collective. Un conseiller en sécurité financière pourrait évaluer ses principaux besoins d'assurances afin qu'elle ait les bonnes protections au bon moment. L'assurance crédit hypothécaire, un produit offert à la signature d'un emprunt hypothécaire, propose une protection supplémentaire en cas de décès ou d'invalidité.

NB : Il s'agit ici de pistes pour aider ce couple à atteindre ses objectifs. Pour obtenir des conseils personnalisés, n'hésitez pas à faire appel à un conseiller.

*Noms fictifs.

Cet article a été créé à la suite de l'appel à tous diffusé dans notre infolettre. 
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[1] http://media.remax-quebec.com/assets/etudes/perspectives-immobilieres/2016/montreal-quebec_fr.pdf.

[2]Taux en vigueur en date du 24 mars 2016 sur une période de 63 mois)

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