Vente d'une résidence secondaire : comment réduire la facture?


Au moment de choisir la propriété qui sera désignée comme résidence principale, il est important de considérer le gain en capital sur les autres propriétés afin de faire le choix le plus fiscalement avantageux.

Analyse financière exécutée par Angela Iermieri | Planificatrice financière | Mouvement Desjardins

Nouveaux retraités, Lise et Clément ont des projets plein la tête. Ils prévoient notamment vendre leur résidence principale afin d’aller vivre à la campagne. Ils se questionnent sur les retombées fiscales de leur plan.

Portrait financier

Lise et Clément, 55 ans, retraités

Ils possèdent:

  • Une résidence principale
  • Une terre de 36 hectares
  • Une copropriété destinée à la location
  • Leur plan

    1. Dans 1 an : construire une nouvelle résidence sur la terre.
    2. Dans 2 ans : vendre la résidence principale et déménager dans la maison de campagne, qui deviendra la résidence principale.
    3. Dans plusieurs années : vendre la maison de campagne pour vivre dans la copropriété, qui deviendra la résidence principale, jusqu’à ce qu’ils ne soient plus capables d’y demeurer.
    4. Vendre la copropriété.

    Solution fiscalement intéressante

    Est-ce que les propriétés peuvent être déclarées comme résidence principale à tour de rôle afin d’éviter de payer de l’impôt sur le gain en capital?

    Angela Iermieri, planificatrice financière chez Desjardins Gestion de patrimoine répond.

    Les faits

    Si vous détenez plus d’une propriété, vous devez désigner l’une de celles-ci comme résidence principale afin de vous prévaloir du droit à l’exemption. La désignation se fait lors de la vente, dans la déclaration fiscale de l’année de la vente. Même si vous habitez votre propriété seulement pour une courte période au cours de l’année, elle pourra être considérée comme normalement habitée, donc comme résidence principale.

    La résidence principale est un bien immobilier qui est :

    • désigné comme votre résidence principale pour une année donnée. La loi permet à un résident du Canada de désigner une seule résidence principale par an, par couple;
    • votre propriété, seul ou conjointement, lors de l’année de la désignation;
    • habité par vous, votre conjoint ou votre ou vos enfants à un moment de l’année;
    • situé au Canada ou à l’extérieur du pays;
    • soit une maison individuelle, soit une copropriété, un chalet ou un logement dans un immeuble d’habitation;
    • situé sur un terrain dont la superficie n’excède pas un demi-hectare (environ 50 000 pi2 ou 5 000 m2).

    Au moment de choisir la propriété qui sera désignée résidence principale, il est important de considérer le gain en capital sur les autres propriétés afin de faire le choix le plus fiscalement avantageux.

    Concrètement pour Lise et Clément

    Étape 1 : Désigner la maison familiale comme résidence principale

    Lise et Clément devront déclarer leur maison comme résidence principale pour chaque année où ils l’ont habitée si aucune autre propriété ne répond aux critères de désignation. Ce sera le cas si, au moment de la vente de leur résidence principale :

    1) la maison construite sur la terre n’a jamais été habitée par le couple et
    2) la copropriété a toujours été en location.

    Étape 2 : Désigner la maison de campagne comme résidence principale

    Lorsqu’ils habiteront sur leur terre, la maison pourra être reconnue comme résidence principale pour les années durant lesquelles elle sera habitée par le couple.

    Toutefois, considérant la grandeur du terrain, certaines restrictions s’appliquent.

    À la vente de cette propriété, l’exonération pour résidence principale ne sera applicable qu’à la maison et à un demi-hectare de terrain. Ainsi, 35,5 hectares seront exclus, donc soumis à l’imposition sur le gain en capital, s’il y a lieu.

    Étape 3 : Désigner la copropriété comme résidence principale

    Pour ce qui est de la copropriété, tel que précédemment, elle pourra être reconnue comme résidence principale durant les années où elle a été habitée par Lise et Clément.

    Comme les propriétaires n’ont pas toujours fait de la propriété leur résidence principale, une imposition est à prévoir pour les années où la copropriété était en location.

    Scénario d’exemption pour résidence principale :

    Le couple a acheté la copropriété en 2011 au coût de 175 000 $, pour la louer ensuite.

    En 2025, le couple cesse de la louer pour en faire sa résidence principale. Après 5 ans (en 2030), le couple vend la copropriété et en obtient 300 000 $. Le gain en capital à la vente, soit la différence entre le prix auquel la copropriété a été achetée et le prix de vente (incluant les frais liés à la vente), s’élève à 125 000 $.

    Le calcul théorique pour l’exemption pour la résidence principale
    Gain en capital
    x
    1 + nombre d’années pour lesquelles le bien est désigné comme résidence principale*
    ÷
    Nombre d’années pendant lesquelles le particulier en est propriétaire*
    =
    Exemption fiscale
    Le calcul de Lise et Clément
    125 000 $
    x
    7 ans
    ÷
    20 ans
    =
    43 750 $

    À la vente de la copropriété, l’exemption de 43 750 $ sera déduite du gain en capital; le gain à déclarer sera donc de 81 250 $ (125 000 $ - 43 750 $).

    50 % du gain en capital réalisé est imposable, ainsi le couple devra payer de l’impôt sur un montant de 40 625 $ (81 250 $ x 50 %).

    Comment faire pour réduire une facture salée?

    Au moment de la vente, 2 options sont disponibles :

    1. Maximiser votre REER

    Si des droits de cotisation sont disponibles, une cotisation au REER permet de réduire l’effet du gain en capital. Si vous avez plus de 71 ans et que vous avez un conjoint plus jeune, vos droits disponibles pourront servir à cotiser au REER de votre conjoint.

    2. Utiliser les pertes en capital antérieures

    Puisqu’elles peuvent être reportées à des années ultérieures, les pertes en capital peuvent être utilisées pour réduire votre gain en capital à la vente de la propriété.

    NDLR : Il s’agit ici de pistes pour aider le couple à atteindre ses objectifs. Pour obtenir des conseils personnalisés, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en caisse.

    *Notez qu’il suffit d’être propriétaire à un moment donné au cours d’une année civile pour inclure cette année dans le calcul.

Tous les articles

La fonction Commenter n’est pas disponible pour le moment.
Merci de votre compréhension.

Partagez ce billet