Impôt et legs d'une résidence secondaire : démêler le vrai du faux


Testez vos connaissances! Vrai ou faux?

Marie-Christine Daignault | Mouvement Desjardins

Texte mis à jour le 27 juin 2018

La fameuse facture fiscale lors du legs d'un chalet est un de ces sujets tortueux où il est facile de s'égarer. Angela Iermieri, planificatrice financière au Mouvement Desjardins, s'attaque aux croyances les plus tenaces et remet les pendules à l'heure.

Vrai ou faux? Voilà une belle occasion de tester vos connaissances!

1. Au Canada, il n'y a pas d'impôt à payer sur un héritage. 

Vrai. L'héritier n'a pas d'impôt à payer sur l'héritage qu'il reçoit, de même que la succession n'a pas d'impôt à payer sur la valeur des biens (sauf en Ontario, où il existe un impôt sur l'administration des successions [i]). Par contre, le défunt est présumé avoir disposé de tous ses biens, ce qui peut occasionner un impôt à payer. Le liquidateur se charge de payer les impôts du défunt et de remettre les biens aux héritiers. Si le transfert est bien planifié, ils recevront le maximum possible.

2. La succession paiera l'impôt, il n'y a rien à y faire. 

Faux. L'impôt est inévitable, mais il est toutefois possible de réduire ou de reporter la facture fiscale et même d'augmenter la valeur des biens à léguer. Certaines stratégies, comme une police d'assurance, un roulement au conjoint ou l'exemption pour résidence principale, pourraient réduire une partie de la facture afin d'en laisser plus aux héritiers et moins au fisc. Pour y arriver, il faut planifier maintenant pour plus tard.

3. Les legs au conjoint ne sont pas imposables immédiatement.

Vrai. Les biens légués au conjoint peuvent lui être «roulés», ce qui permet de reporter l'impôt jusqu'au moment de son décès. Il pourrait être avantageux de se prévaloir de ce roulement pour son chalet, ses REER, ses résidences secondaires ou locatives ou ses autres investissements. En élaborant votre bilan successoral, votre conseiller, accompagné de partenaires Desjardins, pourra évaluer la facture fiscale au décès et proposer les stratégies adaptées à vos besoins afin d'optimiser votre valeur nette au décès.

4. Il est possible d'éviter l'imposition du gain en capital sur le chalet en profitant de l'exemption pour résidence principale.

Vrai. Si le chalet est désigné résidence principale (cela est possible même s'il n'est pas habité toute l'année), il est possible de profiter de l'exemption pour résidence principale. Ainsi, la totalité ou une partie du gain réalisé lors de la vente sera exempte d'impôt. Toutefois, cela signifie que le gain réalisé sur l'autre propriété sera imposable pour les années durant lesquelles vous avez désigné le chalet comme résidence principale puisqu'il n'est pas possible pour un couple d'avoir plus d'une résidence principale par année.

5. Un couple peut avoir deux résidences principales.

Faux. Aux fins de l'exemption pour résidence principale, une seule propriété peut être désignée pour un couple pour une année donnée (depuis 1982 pour les couples mariés et depuis 1993 pour les conjoints de fait).

6. Si je donne mon chalet avant mon décès, j'évite le paiement des impôts. 

Faux. Que le chalet, ou tout autre bien, soit donné, transféré ou vendu à une personne autre que le conjoint, le gain en capital est imposable. Le gain est calculé au moment de la transaction si elle est effectuée du vivant, sinon le calcul du gain et l'imposition se font au moment du décès.

7. Il n'y a pas d'impôt à payer sur le gain en capital du chalet puisqu'il n'a jamais été en location. 

Faux. Toute propriété qui n'est pas considérée comme résidence principale est soumise à l'impôt sur le gain en capital réalisé. Peu importe que ce soit un immeuble locatif, une copropriété dans le Sud ou un chalet.

8. Si je vends ma maison pour aller en logement et conserve mon chalet que j'occupe quelques semaines par année, je pourrai profiter de l'exemption sur le chalet qui serait ma seule résidence.  

Vrai. Un chalet que vous occupez à l'occasion peut être désigné comme résidence principale, pour toute la durée de détention ou seulement pour quelques années.

9. Je ne dois pas déclarer aux gouvernements la vente ou le don de ma résidence principale puisque c'est ma seule propriété.

Faux. Depuis 2016, toute vente de propriété, même celle dont le gain se qualifie en totalité à l'exemption pour résidence principale, doit être signalée dans la déclaration de revenus l'année de la vente à l'aide du formulaire T2091(IND). 


Vous aimerez lire aussi:

Vente d'une résidence secondaire: comment réduire la facture?


[i] Pour plus d'information sur l'impôt sur l'administration des successions

Tous les articles

Commentaires publiés (56)

Angela Iermieri / 16 avril 2018 10h51
Bonjour@Hélène.Si votre belle-mère, propriétaire de la maison, est décédée en 2004 et que dans son testament elle a exigé l’usufruit pour une autre personne non propriétaire, alors votre mari propriétaire ne peut pas bénéficier de l’exemption pour résidence principale depuis 2004. Toutefois une lecture des documents notariés serait nécessaire afin d’établir le traitement fiscal approprié. Bonne journée! :) Angela
Angela Iermieri / 16 avril 2018 9h02
Bonjour@Raymond. Seule la résidence principale du couple peut profiter de l'exemption pour gain en capital. La désignation se fait lors de la vente de la première des deux propriétés. Ainsi 50% du gain réalisé lors de la vente de la résidence secondaire sera alors imposable. L'estimation du gain potentiel sur les deux propriétés pourra guider votre choix de désignation de résidence principale, il est toutefois judicieux de se faire accompagner par un professionnel. Bonne journée! :) Angela
Raymond Dufour / 14 avril 2018 9h56
Je possède un chalet que j'ai payé 50 milles dollars aujourd'hui il est évalué 167 milles dollars.nous habitons ce chalet environs 6 mois par année.je désire savoir si j'ai du gain capital à payé et comblen
Helene Levesque / 12 avril 2018 14h26
Bonjour, mon mari a reçu une maison en héritage de sa mere en 2004 avec une clause d'un usufruitier, qui lui est décédé en début 2017. La maison n'est pas habitée depuis ce temps. Notre questionnement est soit de la louer ou la vendre?? Quels sont les options pour l'innocupation depuis fev, 2017. Rien n'est concrétisé pour le moment. Merci
Angela Iermieri / 22 janvier 2018 21h05
Bonjour @ Jean-François. Le calcul du gain en capital devra être fait sur l'ensemble des titres, incluant les titres et fonds à revenus fixes. 50% du gain réalisé sera imposable et s'il y a lieu, vous pourrez déduire 50% de la perte générée. Le gain ou la perte en capital équivaut à la différence entre le prix de base rajusté (PBR), qui est généralement le prix payé plus les dépenses engagées pour en faire l'acquisition (par exemple, les commissions ) et le prix de vente. Votre conseiller en placement pourra vous fournir les relevés de transaction nécessaire. Bonne journée - Angela
Jean-François René / 22 janvier 2018 16h56
Bonjour J'ai lu les différents commentaires, et je veux vous soumettre un exemple. Je reçois un héritage d'un portefeuille de 100,000$, réparti ainsi: -10,000$ en encaisse et quasi-espèces -70,000$ en titres et fonds à revenus fixes -20,000$ en titres de participation et fonds d'action Il y a des intérêts chaque année qui sont déclarés. J'imagine que ça vient de l'encaisse et des fonds à revenu fixe. Donc, dans cet exemple, on peut s'attendre à quoi ? À payer des impôts (50%) sur la différence entre le coût comptable et la valeur marchande au moment du décès du 20,000$ en fond d'action ? Qui va faire ce calcul dans le réel ? Merci à l'avance pour votre explication.
Angela Iermieri / 8 janvier 2018 14h58
Bonjour@Patricia. Un chalet peut être désigné comme résidence principale, pour toute la durée de détention ou seulement pour quelques années. Toutefois le choix de la désignation doit se faire lors de la vente de la maison. Un conseiller Desjardins pourra proposer à vos parents les stratégies les mieux adaptées pour eux afin de réduire leur facture fiscale. N'hésitez pas à le contacter. Bonne journée - Angela
Angela Iermieri / 8 janvier 2018 14h03
Bonjour@Linda. Oui les couples gais sont soumis aux mêmes lois puisqu'ils sont reconnus comme couple depuis 1999 au Québec et depuis 2001 au fédéral. Donc une seule résidence peut être désignée pour un couple pour une année donnée. Si vous détenez plus d'une résidence, un choix de désignation devra être fait lors de la vente ou au moment du décès. Une exemption partielle du gain est toutefois possible, calculée au prorata du nombre d'années où l'immeuble est désigné résidence principale sur le nombre total d'années de détention. Bonne journée. - Angela
Linda Bruneau / 7 janvier 2018 14h05
Bonjour 1ère questions: le mariage gai est-il soumis aux mêmes lois concernant le gain en capital d’une résidence secondaire lors du décès du conjoint. 2ème questions: Nous prévoyons nous marier (mariage gai) et avons chacun une résidence principale. Ma résidence deviendra t-elle une résidence secondaire du fait que je résiderai à la résidence de ma conjointe et que tout mes papiers auront cette nouvelle adresse.
Patricia Savard / 26 décembre 2017 10h14
Si mes parents vendent leur maison pour aller en challogement et conseve leur chalet qu'ils visitent quelques semaines par année. Est-ce que j'aurai l'exemption d'impôt sur leur chalet qui serait leu seul résidence? S'ils vont en condo d'une valeur moindre que leur chalet, est-ce que le chalet peut devenir résidence principale et on paie l'impôt pour le condo?
Angela Iermieri / 20 novembre 2017 16h13
Bonjour@Andréanne. Lors de votre décès, si vous ne détenez qu'une seule résidence elle sera exempte d'impôt sur le gain en capital. Si cette propriété sera la résidence principale de votre conjoint, il pourra également profiter de l'exemption pour résidence principale pour les années qu'il l'aura habité. Planifier le transfert de votre patrimoine pour vous aider à réduire votre facture fiscale, en mettant en place les bonnes stratégies. N'hésitez pas à en discuter avec votre conseiller et n'oubliez pas que le testament est un outil essentiel pour la transmission de vos biens selon vos volontés. Un testament notarié est recommandé. Bonne journée! Angela.
Andréanne Dufour / 19 novembre 2017 16h53
Bonjour, je possède une maison et que jai un conjoint. Lors de mon décès, je fais un roulement de ma maison a mon conjoint. Est ce que je perd l'exemption sur résidence principale pour toutes les années ou j'étais l'unique propriétaire ? ou est ce que mon conjoint va pouvoir utiliser ces années?
Alain Brodeur / 28 juillet 2017 16h38
Très intéressant comme article. Est ce que je comprends bien... si j'ai un chalet et je décède, ma femme ne paiera pas d'impôt sur le chalet. Suite au décès de ma femme, mes deux enfants devrons payer l'impôt sur le gain en capital même s'il ne le vende pas? Ou il paieront l'impôt seulement a la vente du chalet?
Maxime Simoneau / 24 juillet 2017 11h09
Bonjour, Une dame âgée vivant avec son fils vient d'être placée en CHSLD. La résidence qui appartient à madame devient donc une résidence secondaire. Son fils est angoissé à l'idée de devoir payer l'impôt sur la résidence secondaire plutôt que de bénéficier des exemptions pour résidence principale lorsqu'il va acquérir ce bien. Y a-t-il une exemption qui existe pour les enfants qui demeurent à la même adresse que leur parent?
Manon Bluteau / 22 juillet 2017 9h43
Bonjour, Mon père est décédé il y a deux ans. Ma mère a donc hérité du chalet familial et elle possède un maison en ville qui est sa résidence principal. Moi j'occupe le chalet environ 8 mois par année. J'aimerais proposé a ma mère d'en être co-propriétaire ensemble pour pouvoir y apporter des rénovations pour l'habité en permanence. serait-il mieux de lui demander de me légué le chalet de son vivant? Quelle serait la meilleur option pour amoindrir le fardeau fiscal imposable?
Evelyne Maltais / 30 juin 2017 13h39
Bonjour! La fille d'une amie a hérité avec sa soeur d'un duplex il y a 10 ans. Maintenant âgée de 18 ans elle va habiter l'un des logements; doit-elle le déclarer comme résidence principale? Et comme c'est un héritage a-t-elle un impôt à payer? Merci
Jean Des Harnais / 19 mai 2017 11h42
Je possède 2 propriétés. Ma résidence principale à Trois-Rivières et la secondaire à La Tuque en location depuis 2010. Cette dernière fut ma résidence principale de 1995 à 2010. Dans l'article vous mentionnez "chalet". Dans mon cas, "propriété en location" est-ce qu'il y a une différence?
Angela Iermieri / 24 février 2017 15h55
Bonjour @Stéphane. Dès qu'une personne cesse d'habiter dans sa résidence, elle ne peut plus être admissible à l'exemption pour résidence principale. Toutefois, l'exemption pour résidence principale peut être accordée au prorata des années habitées sur les années totale qu'elle a été détenue +1 année. Bonne journée - Angela
Stéphane Pilon / 24 février 2017 12h56
À l'ARC, on me mentionne qu'une personne qui demeure en CHSLD ne peut réclamer sa résidence comme résidence principale si elle ne l'a pas normalement habité même si elle ne l'a pas loué. Bien sûr, il existe la règle du + 1 an, mais ensuite la plus-value est imposable à 50%.
Leclerc André / 16 février 2017 15h27
Est-il vrai qu'à compter du prochain rapport d'impôt ( avril 2017), nous devrons déclarer notre résidence principale alors qu'auparavant nous pouvions la déclarer qu'au moment de la transaction financière . Merci Quelles sont les suites données aux présentes ?
Leclerc André / 16 février 2017 15h21
Vous mentionnez toujours que le gain en capital est imposable sur 50% de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Ne serait- il pas plus exact de mentionner "....entre le prix de vente et le prix d'achat au quel les dépenses capitalisables auraient été ajoutées ". Merci P.S. Quelle suite allez vous données aux présentes ?
Lubomir Slavtchev / 5 janvier 2017 11h09
Bonjour,Madame, Je lègue ma résidence secondaire a ma fille et a mon décès elle va payer l'impôt sur la moite de différence entre la prix de vente estimative et la prix d'achat. Si elle décide de la vendre plus tard, est-ce qu'elle devra payer un impôt quelconque,svp?
Nicole / 4 janvier 2017 12h52
Depuis quand les résidences secondaires sont-elles imposées? Est-ce 1998? Nous avons enregistré le chalet à ce moment on va dire 80M, si on le vend en 2017 120M, serons nous imposé sur 50%de 40M? Merci!
Guy Savoie / 17 décembre 2016 12h37
Une première demande n'apparaît pas parmi les commentaires. Aussi pas de réponse. je répète ma demande: Mon épouse et moi sommes copropriétaires d'un condo en ville. En outre, mon épouse est seule propriétaire d'un chalet en campagne. Nous y allons à plusieurs reprises durant l'été, pour de bonnes périodes. Question: pouvons-nous considérer avoir deux "résidences principales" vis-à-vis l'impôt?
Claire Morin / 14 décembre 2016 21h59
Est-ce qu'une personne vivant en CHSLD peut déclarer sa maison de campagne comme étant sa résidence principale?
Guy Grandmont / 14 décembre 2016 19h50
Occupation du chalet sur une base permanente suite à la vente de la résidence principale. Comment le calcul se fais à partir du temps d'occupation permanent du chalet en ce qui a trait au paiement du gain en capital qui sera à payer à la vente de celui-ci ?
Jean-François Brault / 14 décembre 2016 15h12
Un couple en séparation est co-propriétaire d'un chalet. Dans l'entente de répartition des biens du patrimoine familial, est-il possible que le chalet devienne la propriété d'un seul des conjoints sans que le "conjoint vendeur" soit imposé sur le gain en capital de sa part du chalet? Comment procéder?
Réjean Gouin / 14 décembre 2016 12h46
Combien d'années Est-ce que je devrais convertir mon chalet en résidence principale mon projet de vie est de vendre ma maison, passer 6 mois par année au chalet à titre de résidence principale et probablement un loyer au nom de mon épouse pour y passer l'hiver
France Robert / 14 décembre 2016 11h36
Mon père demeure dans une résidence pour personnes âgées et c'est moi qui possède le mandat d'inaptitude homologué pour gérer ses biens. Sa maison est à vendre depuis septembre dernier. Question 1 Sa maison est-elle considérée comme résidence secondaire? Question 2 Puis-je séparer le montant de la vente de la maison de son vivant avec mon frère ? Question 3 Allons-nous devoir payer de l'impôt sur ce montant? Merci!
Marie Lapointe / 14 décembre 2016 10h50
Situation: le gouvernement a imposé en 2014 tout immeuble résidentiel avec location à partir 2012, cette année la j'ai eu un revenu de location de 6 premier mois seulement ce fut la dernière fois que je louais. La question que je pose lors de la vente ils vont ils considérer seulement la valeur de l'année en cours ou ils procéderont par prorata sur le gain en capital sur la vente de la résidence lors de la succession?
corineBoudreault / 14 décembre 2016 10h17
Si je vend ma maison et que je vais résider à mon chalet pendant 3ans es-ce que le chalet devient ma résidence principale et à la vente de mon chalet je n aurais pas d impôt à payer
micheline claude / 14 décembre 2016 9h52
Bonjour Si quelqu'un avait une maison et que celle-ci a été vendue il y a 6 ans et que son chalet est devenue sa maison principale qu'arrive t il à son décès ou si elle décide de vendre celui-ci? Merci

Partagez ce billet